Moritzburg/Boxdorf. Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kennt die AfA meist als festen Posten in der Steuererklärung. Doch genau hier kann bei älteren Gebäuden erhebliches Potenzial liegen. Denn steuerlich wird häufig mit pauschalen Nutzungsdauern gerechnet – obwohl das konkrete Haus möglicherweise deutlich früher wirtschaftlich „verbraucht“ ist.
Wichtig: Die verbreiteten 2 Prozent AfA pro Jahr und damit 50 Jahre gelten für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden. Für vor 1925 errichtete Gebäude sind es regulär 2,5 Prozent, für nach 2022 fertiggestellte Gebäude 3 Prozent. § 7 Abs. 4 EStG erlaubt aber eine Abschreibung nach der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer.
Warum das interessant ist
Angenommen, auf das Gebäude entfallen 300.000 Euro Anschaffungskosten. Bei 2 Prozent wären jährlich 6.000 Euro abschreibbar. Ergibt ein belastbares Gutachten dagegen nur 25 Jahre Restnutzungsdauer, wären es 4 Prozent beziehungsweise 12.000 Euro. Das sind 6.000 Euro zusätzliche Werbungskosten pro Jahr. Bei beispielsweise 35 Prozent persönlichem Grenzsteuersatz entspräche das rechnerisch rund 2.100 Euro zusätzlicher Steuerliquidität jährlich. Das Geld wird allerdings nicht „geschenkt“: Die AfA wird im Wesentlichen zeitlich vorgezogen. Gerade deshalb sollte man rechnen, bevor man ein Gutachten bestellt.
Worauf Eigentümer achten sollten
Das Alter allein reicht nicht. Der Bundesfinanzhof verlangt eine sachverständige Betrachtung der individuellen Immobilie. Entscheidend sind unter anderem Bauzustand, Baumängel, unterlassene Instandhaltung sowie Umbauten und Modernisierungen. Die ImmoWertV liefert dafür ein anerkanntes Modell. Dach, Dämmung, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss fließen über Modernisierungspunkte ein. Je stärker modernisiert wurde, desto länger kann die ermittelte Restnutzungsdauer ausfallen.
Praxistipp: Vor dem Ortstermin eine „Objektbiografie“ anlegen – Baujahr, Rechnungen, Sanierungsjahre, Fotos, Energieausweis und bekannte Schäden zusammentragen. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich WEG-Protokolle und Unterlagen zu Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung wertvoll. Damit kann der Sachverständige den tatsächlichen Zustand wesentlich belastbarer einordnen.
Auch bei der Auswahl des Gutachters lohnt Qualität statt Billigangebot. Die frühere strenge Verwaltungsforderung, ausschließlich öffentlich bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige zu akzeptieren, gilt nach Aufhebung des entsprechenden BMF-Schreibens seit Dezember 2025 so nicht mehr. Ein entsprechend qualifizierter Sachverständiger kann bei Rückfragen des Finanzamts trotzdem die bessere Wahl sein.
So gehen Eigentümer sinnvoll vor
Zuerst mit einem AfA-Rechner überschlagen, wie groß der jährliche Vorteil überhaupt wäre. Danach Kosten und Nutzen des Gutachtens vergleichen. Erst wenn das Potenzial stimmt, sollte die Besichtigung und individuelle Begutachtung folgen. Das Gutachten wird anschließend mit der Steuererklärung beziehungsweise als Nachweis gegenüber dem Finanzamt verwendet. Ein oft übersehener Punkt: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb der steuerlich relevanten Zehnjahresfrist wieder verkauft, sollte vorher mit dem Steuerberater rechnen.
Bereits abgezogene AfA mindert bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft die Anschaffungskosten und kann dadurch den steuerpflichtigen Verkaufsgewinn erhöhen. Unterm Strich lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten deshalb besonders bei älteren, wenig modernisierten Mietobjekten mit hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis. Bei umfassend sanierten Häusern oder geringem Gebäudeanteil kann der Effekt dagegen überraschend klein sein.
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